Inspekce nemovitostí není kontrola drobných škrábanků na stěnách ani zkoušení teplé vody v umyvadle. Ke kontrole takových věcí nepotřebujete být stavební inženýr. Inspekce nemovitostí je úplně něco jiného, přičemž některé firmy, které tuto službu nabízejí, bohužel začínají, i končí u těch škrábanků a teplé vodě. Výběr kvalitní firmy, která dokáže vaši vyhlédnutou nemovitost opravdu zkontrolovat, je proto důležitý.
Nás se lidé například ptají, zda má smysl kontrolovat rozestavěné nebo hrubé stavby. Odpověď je jednoduchá, vždy ano. Protože v této fázi lze vidět věci, které se mohou později ukázat jako klíčové.
Pan Josef je racionální a (překvapivě) hovorný ítečkář. Spolu s přítelkyní uvažovali o menším rodinném domě. Josef dbá na přesnost, chce si pořídit slušnou novostavbu, která mu bude spolehlivě sloužit. Není pod časovým ani finančním tlakem a vyhlédl si dům v řadové zástavbě.
Celý projekt měl mohutnou marketingovou podporu, květnatý název, přijatelné ceny, všechna povolení. Stavba rostla jako z vody, čehož využil developer a nabízel zájemcům možnost návštěvy hrubé stavby. Tedy žádné rizikové kupování kočky v pytli, resp. domu „z výkresů“. S panem Josefem jsme si dohodli termín a vydali se na inspekci. V tomto případě to byla stavebně-technická obhlídka zabudovaných materiálů a kontrola dodržování technologických postupů při výstavbě. S těmi technologiemi je to jako s pečením koláčů. Pokud zamícháte těsto z nesprávných surovin, případně jej budete péct krátce/přidlouho, tak koláč nebude chutný. Ve stavebnictví bude výsledkem porucha – zatékání, přehřívání, křivost, výskyt trhlin a pod. K posouzení těchto postupů je již zapotřebí zkušené inženýrské oko.
Na stavbě nás přivítal realitní makléř, který nám s vervou poukazoval všechny volné domy. Favorit byl dopředu zřejmý, a tak jsme se vydali hned dovnitř. Pan Josef s přítelkyní si všímají velikosti pokojů, výhledů a pozorně poslouchají makléře. My zatím evidujeme slabší řád, poměrně chabou lineární přesnost, vykukující výztuž z monolitických překladů a různé zdící kotrmelce.
Co se týče nepořádku, ten odůvodňoval zhotovitel probíhajícími pracemi. Makléř zatím zaměřoval Josefovu pozornost na pěknou zahrádku, možnost klientských změn a velmi příznivou cenu. Navíc, stavba existuje, žádné sliby kupování „z výkresů“. Nelhal, nezaváděl. Opravdu tohle všechno byla pravda.
Pokud se vám situace na obr. 3 nezamlouvá, pak obr. 4 zachycuje mnohem větší problém. Okolí je vyčištěno, nevidět žádná poškození. No zdání klame. Všimněte si, že hydroizolace pod částí stěny není žádná.
Když jsme skončili naši kontrolu, měli jsme pro pana Josefa špatné zprávy. Proražená hydroizolace na více místech, nesprávná napojení, ba dokonce její úplná absence pod některými zdmi. Kvalita zdění ani zdaleka neodpovídala standardům. Implicitně si můžeme domyslet, že podobné to bude s přípojkami inženýrských sítí a v nastoleném trendu se bude pokračovat i při dokončovacích pracích. Na závěr ještě pohled zvenčí.
Naším doporučením bylo dát úplně ruce pryč od tohoto projektu. Pokud bychom nepřišli včas, spoustu věcí bychom už asi nemohli postřehnout. Zejména chybějící a poškozená hydroizolace základů by byla překryta a zakamuflována betonem.
Závěr
Tento příběh potvrzuje starou pravdu, že i když všichni vidíme totéž, pouze oko odborníka dokáže vyhodnotit, jestli jsou nálezy normální, případně opravitelné, nebo jde o nekvalitní průběh výstavby. Laik nemá velkou šanci posoudit, jestli to, co vidí, je v pořádku nebo ne. Všichni kolem mu tvrdí, že je. Tvrdí to developer, prodavač i zhotovitel. Může se spolehnout na tato ujištění? Má zaplatit zálohu?
Vážné poruchy hydroizolace se nemusí projevit během záruční doby. Z praxe známe mnoho příkladů, kdy se problém projevil těsně po jejím uplynutí. Přijde týdenní liják, jehož následky vyjdou na tisíce, možná i desetitisíce eur. Byl by to vážný problém pro Josefovu peněženku.
Pan Josef si racionálně vyhodnotil naše postřehy. Uvážil, že ani příznivá cena a další benefity nestojí za koupi domu v tomto projektu. Přibližně o rok později se na nás obrátil opět při jiném projektu ve stejné obci. Kvalita rozestavěné stavby byla mnohem vyšší, podepsal objednávku a spokojeně, dnes už s manželkou, bývají v novém.
Dobrá rada
Pokud je to možné, vždy si dejte profesionálně zkontrolovat rodinný dům ve stavu hrubého rozestavění. To může ušetřit značné peníze.
Inspekce nemovitostí od kvalitní firmy je jako kombinace rentgenu, cétečka, magnetické rezonance a sonografu – neodhalí sice všechno, ale dokáže zjistit opravdu hodně. Problém je, že ne vždy lze moderní technika použít. Právě proto je možnost vizuální kontroly rozestavěné stavby nezastupitelná.
Tajemství nemovitostí vám přináší Kvalitní bydlení – kolektiv stavebních inženýrů, kteří na Slovensku vymysleli a zavedli do realitní praxe inspekci nemovitostí.
